Сдвиг ипотечного рынка в сторону готового жилья: итоги первого квартала 2026 годаПервый квартал 2026 года ознаменовался структурной трансформацией российского ипотечного рынка.
Спрос сместился в сторону готового жилья на фоне снижения ставок и восстановления рыночных программ.
Согласно обзору аналитического центра «Дом.РФ», доля готовых квартир в структуре спроса выросла до 48% с 34% годом ранее.
Доля готового жилья в общем количестве выдач увеличилась с 41% до 56%.
Масштаб роста рынка
В первом квартале банки выдали 230 тысяч кредитов на сумму 1 триллион рублей.
Рост составил 62% по количеству и 71% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
Особенно впечатляет сегмент готового жилья. Выдачи здесь выросли в 2,2 раза, тогда как кредитование строящегося жилья увеличилось только на 21%.
Вторичное жилье становится драйвером роста, хотя раньше доминировали новостройки за счет льготных программ.
Почему спрос смещается на вторичку
Ключевая причина структурного сдвига это снижение ипотечных ставок.
За год они сократились примерно с 28 до 19%, что сделало кредитование доступнее.
Вторичное жилье особенно выигрывает от этого тренда.
Льготная ипотека ориентирована преимущественно на новостройки.
Готовое жилье позволяет покупателю быстрее заселиться, что критично при высоких ставках.
Кроме того, на вторичном рынке больше разнообразия по локациям и бюджету.
С 2025 года программа «Семейной ипотеки» под 6% была расширена на вторичный рынок для семей с ребенком до шести лет и семей с детьми-инвалидами.
Но купить такую квартиру можно лишь в городах, где почти не строится новое жилье.
Эти ограничения оставляют значительную часть заемщиков в сегменте рыночной ипотеки.
Роль льготных программ и новостроек
Новостройки занимают около 40% в общем количестве выдач.
Это стало возможным благодаря семейной ипотеке под 6%, которая остается самым привлекательным продуктом.
С 1 февраля 2026 года введено важное ограничение: для одной семьи предоставляется только одна льготная ипотека.
На долю семейной ипотеки приходится более 48,4% от объема выдачи.
Рефинансирование как новый тренд
Смягчение денежно-кредитных условий оживило спрос на рефинансирование.
Доля таких кредитов в марте 2026 года составила 1,8%, тогда как год назад она была околонулевой.
Заемщики, взявшие ипотеку в период высоких ставок 2024–2025 годов, активно пересматривают свои обязательства.
Качество кредитования и портфель
Ипотечный портфель достиг 24,1 триллиона рублей. Доля просроченной задолженности (90+ дней) стабилизировалась вблизи 1,2–1,3%.
Банки сохраняют консервативный риск-профиль. Секьюритизация остается флагманским бизнесом для Банка ДОМ.РФ: с 2016 года размещено 86 выпусков ценных бумаг на сумму почти 3,7 триллиона рублей.
Прогнозы на 2026 год
По прогнозу «Дом.РФ», по итогам года ожидается выдача 1–1,2 миллиона кредитов на сумму 4,6–5 триллионов рублей.
Ключевой фактор это динамика ключевой ставки ЦБ.
По прогнозу регулятора, к концу 2026 года она снизится до 12–13%.
Ставки на первичном рынке могут сократиться до 15%, на вторичке - до 17% годовых.
Некоторые эксперты из Национального рейтингового агентства более оптимистичны и ждут ставку 10–11%.
Однако большинство аналитиков сходится во мнении, что возвращение к комфортным 12% по рыночной ипотеке пока преждевременно.
Влияние на застройщиков
Сдвиг спроса оказывает давление на строителей.
После завершения программы «Льготная ипотека» продажи в новостройках сократились на четверть.
Застройщики снизили объем запусков на 22%. Тем не менее портфель строящегося жилья сохранился на уровне 117,6 млн кв. м.
Аналитики ожидают, что восстановление отрасли начнется в 2026 году по мере снижения ставок.
Новый баланс рынка
Первый квартал 2026 года стал точкой бифуркации. Доля готового жилья в выдачах выросла до 56%, новостройки удерживают 40% за счет льготных программ, а рефинансирование стало новым значимым сегментом.
Рынок возвращается к сбалансированной модели, где спрос определяется не только льготами, но и реальной доступностью кредитования.
Главный долгосрочный тренд - переход от экстремальной зависимости от госпрограмм к устойчивой модели, где рыночная ипотека играет равноправную роль.