Договор аренды недвижимого имущества диплом


Схожая позиция наблюдается в следующем деле: Все вышеизложенное позволяет заключить, что за правами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мере признать характер вещных. На наличие у аренды черт абсолютного вещного права указывал О.

Удивительно, но факт! Юридическая сущность и особенности гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества.

В данном случае, надо полагать, речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, что на сегодняшний день предусмотрено ст. В целом отрицая вещно-правовой характер аренды, В. Витрянский тем не менее признает, что современная конструкция договора найма не вписывается в рамки обязательственных отношений Витрянский В. Следует согласиться с З.

Ахметьяновой, которая полагает, что аренда имеет черты ограниченного вещного права.

Договор аренды недвижимого имущества

С учетом всего вышеизложенного, представляется, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды.

Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование.

Необходимо отметить, что в настоящее время в рамках Концепции развития гражданского законодательства РФ предусматривается введение новых для российского права институтов ограниченного вещного права, таких как право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят вещно-обязательную аренду.

Дипломная работа — пример

Тем самым началось бурное обсуждение возможности образования обязательственной аренды Евдокимова Е. Установление исключительно обязательной аренды будет очевидно свидетельствовать о реформировании статей ГК РФ, а именно: Данное обстоятельство может повлечь негативные последствия для арендаторов, которые могут лишиться арендуемого имущества, в связи со злоупотреблением правом арендодателем, в т.

Также предлагается предоставить сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования, преимущественного права на заключение нового договора аренды.

О данном выводе свидетельствует соответствующая судебная практика: Таким образом, понятие договора аренды, закрепленное в ст. В настоящее время выделяются следующие типы договора аренды: О порой необоснованном и неверном выделении указанных типов договоров аренды в юридической литературе существует соответствующая полемика Елизаров Д.

Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: По сути, указанные типы договоров можно объединить в две большие группы: Недвижимые вещи, сведения о которых подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, характеризует ряд признаков: Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения.

Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис… кандидата юридических наук. Договор аренды и его роль в гражданском обороте. Таким образом, объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Однако, прежде чем рассмотреть особенности аренды зданий и сооружений, вернемся к понятию недвижимости. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей.

Причем, речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено.

Удивительно, но факт! В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор п.

Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: То есть, в качестве основных признаков недвижимости можно выделить: Под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке. Теперь рассмотрим особенности аренды зданий и иных сооружений как вида недвижимости. Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части ГК РФ.

Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества зданий и иных сооружений. Здания и иные сооружения — как объекты недвижимости — характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью.

Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору. В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Для зданий и иных сооружений это могут быть: При отсутствии этих данных договор не считается заключенным п. Указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Сооружение определяется как всякая значительная постройка различного вида и назначения. Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом [42]. Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ. В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий: Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством.

К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Удивительно, но факт! Также рядом авторов предложено применять последствия недействительности сделки на основании статьи ГК РФ лишь в случаях, установленных законом.

Такая классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств.

5.6. Аренда

Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса п. Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором. По значимости использования выделяют основные и служебные здания.

Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность ст. Такая классификация значима для выделения индивидуально-определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации. В соответствии с Федеральным законом от По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми.

Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т. Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено. Подтверждением этого положения служит статья ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка п. При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно. Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем ГК РФ не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 26, июнь 2002 г.

Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания [48]. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание как форма останется неизменным.

Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно. Земельный кодекс РФ от Водный кодекс РФ от Лесной кодекс РФ от Жилищный кодекс РФ от Пробел правового регулирования восполнен правилами ведения реестра.

Установление регистрации сделок посредством внесения записей в подраздел соответствующего раздела ЕГРП представляет собой прием законодательной техники, который не может служить аргументом в обоснование позиции, отождествляющей регистрацию сделки и регистрацию ограничения права. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы: Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости.

Удивительно, но факт! Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним вязанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.

В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения ст.

Удивительно, но факт! К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей.

Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: Особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними.

Так, по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации п. Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений п. В рамках настоящей работы были рассмотрены как общие положения об аренде, применимые к аренде любых объектов недвижимости, так и особенности, присущие следующим разновидностям аренды: Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости.

1.1 Правовая природа договора аренды недвижимого имущества

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и или пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности.

Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор.

Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью. К существенным условиям договора относятся: Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон.

Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем. Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование.

Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости: Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным. В-третьих, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей.

Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете - почти три с половиной тысячи. Однако, представляется, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика - это богатый материал для законопроектной работы, который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.

Конституция Российской Федерации принята на всенародном голосовании 12 декабря г. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от Водный "Водный кодекс Российской Федерации" от Земельный кодекс Российской Федерации от Лесной кодекс Российской Федерации от Более того, в проект Гражданского уложения было включено общее правило, в соответствии с которым хозяин был обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование арендованным имуществом в течение срока аренды.

Согласно этим нормам арендная плата должна вносится вперед: Особый интерес представляет норма, направленная на обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению арендной платы: Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано в аренду. Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате хозяину по окончании срока договора аренды полученного в аренду имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято.

Он был обязан оставить эти улучшения в пользу хозяина, если последний согласится возместить их стоимость. Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора аренды. Договор аренды также был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. По советскому гражданскому праву договор аренды рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Договором аренды признавался такой договор, по которому одна сторона арендодатель обязуется предоставить другой стороне арендатору имущество за определенное вознаграждение для временного пользования ст.

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещ-но-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца.

Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимате ля, которое приобретает значение права следования, характерное для вещ-но-правовых отношений. По этому поводу О. Иоффе, подчеркивая обязательственно-правовой характер отношений по имущественному найму, тем не менее приходит к следующему выводу: Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного наймааренды: Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного наймааренды сужался.

Так, в ГК г.

В ГК г. В комментариях к ГК г. В качестве наймода-телейарендодателя и нанимателей арендатора по-прежнему могли выступать и граждане, и организ ации. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора п.

По истечении условленного срока наем аренда могла быть продлена путем за ключения нового договора. Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма аренды государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет.

Во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество. Гражданское законодательство различает несколько видов договоров аренды недвижимости. Так, это договор аренды зданий и сооружений. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

Необходимо также, как было установлено в исследовании, унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями. Еще одна разновидность договора аренды недвижимости — договор аренды земельного участка.

Появление такого договора — это большой шаг вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. В то же время, предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.



Читайте также:

  • Где узнать о приватизации моей квартиры
  • Ипотека вторичный рынок без первоначального взноса в
  • Размер выходного пособия при увольнении при сокращении штата